みなさん、こんばんは。
今日定期健診で、3キロ痩せると宣言した小埜（おの）です。
私たちミライアンスは、賃貸管理を中心に仕事をしているわけですが、どうも賃貸仲介業者さんや他の管理会社さんと見分けがつかないと言われることがあります。
そこで、今日は【賃貸管理】と言ってもパターンがあるよ～というお話です。

『家主さんの代わりに管理をする』管理会社と『収益改善型』管理会社

家主さんは、賃貸経営をどこまでご自身でされるかによって、

★完全管理…管理・募集共に管理会社がする
★一部管理…管理・募集の一部を管理会社がする
★専任管理…募集のみ管理会社がする（仲介会社）、管理は家主さん自らがする
★一般管理…全て家主さんがされる。仲介は複数の業者さんに依頼する。

こんな感じで分かれます。
元々（起源は30年以上前でしょうか）は、仲介業務のついでに仲介会社が管理をするようになったのですが、最近は、専門で管理をする業者（ミライアンスもここ）も出現するようになりました。

では、『管理』は必要なのでしょうか？

管理を業者に頼むと、基本的には売上の5%程度の管理料を支払う必要があります。

100万売上があがるアパートでしたら、５万円ということになります。
5万円はらってでも、

★管理にした方が部屋をきちんと埋めてくれる
★担当者がしっかり経営についてアドバイスしてくれる
★手間がかからなくなるので、他の仕事・余暇を楽しむことができる

というメリットがある場合は管理を頼んだほうが良いと言えます。

空室が出てもすぐに決まった時代は、そんなに能力も必要ではありませんでしたから、いわゆる『そのへんのおっちゃん』が家賃集金も行っていました。
そのイメージが強いので、そのへんの賃貸管理会社さんが中途採用をかけた場合は、定年を超えたくらいのおっちゃんがよく面接に来ました。
管理＝掃除のおっちゃんというイメージです。

この流れで生まれたのが、賃貸管理の業務を家主さんの代わりに行う管理というものです。

 

一方で、ここ最近でポツポツ出現し始めたのが、『収益改善型』の管理会社です。
私たちミライアンスはこちらです。

家主さんの賃貸経営で、収益改善の提案、及び実行を目的にしている管理会社です。
もちろん、家主さんが普通される業務の代行はやりますが、収益改善を目的として業務を行います。

★収益をどう増やすのか？
★収益が減るのをいかに抑えるか？
★どう経費を抑えるか？

というあたりを計算しながら、色々優先順位をつけて提案し、家主さんの目標に近づけていくということをします。
ですので、費用が掛かったとしても、家賃が上がるのであれば、お金を掛けることを提案することもあります。
現状を正しく分析して、そこから

★そのまま募集
★少しリフォームして募集
★リノベして募集

など、色々な選択肢のなかからより望ましいプランを選んでもらうように提案するわけです。
場合によっては、融資の条件を見直すことも行い、家主さんの目標に近づけていきます。

私たちミライアンスでは、このような経営代行型管理・一般管理・アドバイザー契約など、家主さんにあったプランを
提供するようにしています。

このように、賃貸管理と言っても、色々パターンがあるということは、ご理解いただけましたでしょうか。
また、空室が多数あってチームを組んで物事に取り組まなければならない、あるいは、ご自身で埋めるという想いで学びながら対策していきたいという場合であれば、フィーリングリフォーム®の出番となります。

いずれにしても、この2つのパターンがあり、その中でも収益改善型の管理会社は非常に数が少ないですので、地域によっても、どこに任せるか？
ご自身でどこまでされるのか？何を目標として賃貸経営を行うのか？によって違いがはっきり出ます。

そのあたりは、是非スッキリさせて頂いて、新年を迎えてもらい、来る繁忙期に照準を合わせて、満足のいく結果を出して頂きたいものです。
それでは、今日はここまでにします。
おやすみなさい。