こんにちは。小埜（おの）です。
さてさて、このコーナーでは、難しいことも簡単なこともできるだけわかりやすく書こうと思っています。
できるかな～。

今日は、ちょっと『概念』チックなお話になります。
大家さんが不動産をお持ちになられたキッカケってありますよね。
そんなお話です。

投機と投資

ちなみに、米国の不動産管理の授業では（CPM®）投資家と言われる家主さんが投資物件を購入される場合、２つの理由があると言っています。

・投機（短期的・ギャンブル・ハイリスクハイリターン）
・投資（中長期的で以下のメリットを提供します）

①　定期的収益（キャッシュフロー）
②　資本の保護（安全性）
③　資本増価（インフレ・ヘッジ）
④　レバレッジ（お金を借りて運用する）
⑤　所得税務上の利得（節税）
⑥　収益物件を所有する誇り（オーナーシップ）

すべてのオーナーさんが明確な目的を持ってアパートやマンションを運用されているわけではありませんが、不動産管理士はまず初めにオーナーさんが何を目的としており、どこに向かおうとしているのか？ということをしっかり把握しないといけません。

ですから、私たちコンサルタントが相談を受ける際には、ここを一番大事にします。
ＣＰＭの授業の中でも、特に大事にされている点で、『オーナーの目標と目的は何か？』ここを先ずしっかり理解していないとご自身の投資の目的地までたどりつけません。
2日間17時間の最終の試験の中にも最初に目標と目的が書いてあり、そこに行き着くために現状を分析して、おススメプランを提案するという流れになります。
一緒ですね。

まず初めにオーナーさんの目標と目的を確認することから！という鉄則は、私のこのお仕事の中で、大変役に立っています。
ここをはき違えて手段を提案しても、オーナーさんの心には響かないんですよね。
特に、前々から管理をお任せいただいているオーナーさんであれば、このあたりを話してもらおうとすると、結構なハードルが発生します。
ここで、『賃貸管理』か『資産管理』か分かれますね～。さあ、皆さんの物件はどちらですか？

ＣＰＭ®（米国不動産経営管理士）とは？

ここで、先ほどでてきましたＣＰＭというものは何でしょう？というお話です。

ＩＲＥＭについてはこちら
ＣＰＭについてはこちら

どんなんか～と言いますと、アメリカのシカゴに本部を置く全米不動産協会（ＩＲＥＭ）が認定した、不動産経営管理に携わる人向けの教育課程を修了し、一定の試験に合格したものに与えられる称号です。
日本では、全国で現在600名程度でしょうか？世界では2万人を超えるメンバーがいますので、日本全国だけでなく、世界にネットワークがある、そんな組織になっています。
元々、アメリカの金融大恐慌の時、経済はどん底、不況の真っただ中だった時に賃貸不動産の管理レベル、倫理レベルがそこまで一定してなかったようです。
そこで、対象を個人として、倫理規定の遵守からはじまる体系的な教育プログラムが出来上がったと聞いています。

日本の賃貸管理業を引っ張っていくような諸先輩方がアメリカから日本にこのライセンスを輸入してこられた歴史があり、そのお陰で、現在では東京・大阪・福岡を始め全国各地で不動産管理の知識を学べるようになっています。倫理・財務・メンテナンス・リーシング・マーケティング・金融などを21日間、6か月学んで最後に気が遠くなるようなテストに合格して認証という流れです。

家主さんのお困りごととは？

では、家主さんのお困りごととはいったい何でしょう。

・家賃が上がらない
・家賃が下がっていく
・経費がかかりすぎる
・滞納が多すぎる
・部屋がうまらない
・事業承継がスムーズにいかない
・売るに売れない
・手間がかかる
・将来が不安

日本の不動産はそもそも、長期で保有していると、資産の投資効率が下がっていく代物です。
短期的な問題はこれ、中長期的な問題はこれとはっきり整理することが成功への近道かもしれませんね。

あなたのお悩みは何ですか？

それでは、今日はここまでにします。