みなさん、こんにちは。小埜（おの）です。
こんな珍しい字なので、次回からの名刺作成の時はフリガナをふらないといかんなぁと思う今日このごろです。
暑かったり寒かったりと気温差が激しいので、つい体調を崩しがちだと思います。
くれぐれも体調には注意してくださいね！

不動産の市況はどうなる？

さて、最近投資セミナーなどに参加していますと、『これから一体不動産市況はどうなってしまうのでしょうか？』なんて声もよく聞こえてきます。
今まで、相続対策と言って建設されてきた新築マンションやアパートの影響で、空室は増加し、ますます賃貸経営がし辛い状況になってきています。

本当に信頼できて、きっちり意思疎通が出来る賃貸管理会社さんや資産管理会社さんがパートナーとしていらっしゃればよいのですが、そんなケースは圧倒的に少ないのが現状です。
なので、全国各地で社会問題として処理できていない相続対象の空き家とともに問題になっており、より難しい経営が求められています。

空室がこのように増加してきて、全国的に社会問題化してきている中、追い打ちをかけるようにスルガ問題が発生したりして、金融機関の融資姿勢も変化しています。
この先、普通のサラリーマン家庭の方は、よっぽど資産がないと、収益物件を購入することはできなくなりそうです。
来年10月の消費税増税前の駆け込み需要があるかもしれませんが、不動産市況としては、既に下降局面に入っていると思ってよいのではないでしょうか。

私の住む京都でも、外国人観光客の需要を見込んで大量のホテルや簡易宿泊所が建設されています。
私が住んでいる伏見区や、事務所のある下京区のあたりをうろちょろしていると、本当に多くの建物が建設されており、建築看板を見ると、見たことのよくある東京の会社さんのお名前も多く見かけます。

確かに、今は宿泊施設が足りませんが、これだけ一気に建築されると、その後が心配になりますね。
大量供給で回転率の悪化につながらないとよいのですが、そんなことも心配要因になるのではないかと思っています。

以前、ＣＣＩＭ（米国不動産投資顧問資格）で学んだ、フィッシャー&ハドソン・ウィルソンモデルというのがあります。
供給が過多になると、ＮＯＩ（物件のチカラ＝税引き前利益のこと）が下がります。
需要が少ない地域では家賃が下がっていくというイメージはわかりやすいと思います。
そうすると、キャップレート（その地域でどのくらいの利回りで取引されているか？＝還元利回り）が上昇するので、
そのまま不動産の売却価格に反映し、収益物件の価格が下落してきます。

収益物件の価格が下落すると、どうなるでしょうか？
建物が売れなくなっていきますね。
すると、建築コストも下落傾向になっていくので、建物の供給が増加することになります。
こうして、中長期的に需給バランスは均衡がとれていくことになります。

少し難しかったと思いますが、新築の着工件数と空室の発生、価格の変動や物件価格の変化はこのように建築と密接に結びついているということが言いたかったわけです。
これで、今後数年、どのように市況を読めばよいかお気づきですね。
そうです。供給過多が発生し、ＮＯＩが低下し、不動産価格が下落する方向に向かいます。
皆さんのお住まいの地域、物件をお持ちの地区はいかがでしょうか？

では、どうすれば良いのか？

これから到来する不動産価格が下落する冬に備えて、私たちはどのように取り組んで行けばよいのでしょうか？
まず、as is（現状分析）を行います。
全てのコンサルティングの基本となる部分ですね。
今まで、15年程不動産業界に身を置いていましたが、この現状分析がしっかりできていないと、その後の取り組み方（将来どうしようという青写真）に差異が生じます。
そこで、家主さんの不安が発生してくるわけです。

もし、不安に思われている点があるのでしたら、早めに解決されることをおススメします。
いつも賃貸経営をご一緒されている管理会社さんに相談してみて下さい。
それでも、ピンとこない場合は、一度お問い合わせください。
90分個別相談無料にて対応します。

皆さんの未来が明るいものとなることを信じています。
今日はここまででした。

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