知っておきたい5つの家賃とは？～管理会社さんとの共通言語？～
おはようございます。ミライアンスの小埜（おの）です。
段々冬が近づいてきてますね～。
皆さんも風邪には気を付けてくださいね。
今回の風邪は、治りが遅いらしいので、『変だな～』と思ったら、早めに休んだほうがいいですね！
さて、今日から不定期ですが、日々仕事で感じていることや家主さんのお役に立てることをこのコラムで少しずつ書いていこうと思います。
お時間あればお付き合い下さいね～。
私たちミライアンスの会社ホームページを開設してそろそろ2か月が経過してきています。
おかげ様で、少しずつご覧いただいている方も増えてきたようです。
ありがとうございます。
しかしながら、家主さんのもとに行くと、このような事を先日言われてしまいました。
『おのちゃん、ホームページに動きがないよね～。』
ゲッ。マズイ。ということで、ポチポチコラムを書いていこうと思った所存でございます。
出来れば、1週間に1度ほど投稿できれば良いかなぁ～。
ガンバリマス。
家賃の種類
今回は、『家賃』についてです。
家賃って一言でいってもいくつもあることをご存知でしょうか？
ここで、その家賃の種類についてお伝えしていきますね。
【１】計画家賃
賃貸マンション・アパートの経営をする際にあらかじめ計画した家賃です。
学生さん向けアパートであれば、『1年前に繁忙期このくらいの値段で募集しましょうね』とお話すると思います。
その時の家賃のことです。
新築マンションであれば、最初に収支計画を出しますね。
多分これくらいの家賃で決まるかな？という目安になります。
私たち管理に携わる者は、2か月以内に決まる家賃のことを計画家賃と言ってます。
英語でＧＰＩとか言いますが、100%の場合の家賃って聞くとわかりやすいかもですね。
ここでは、『どのくらいの期間で決まるのか？』を確認することがポイントですね。
何とな～く決まる家賃だったり、1年以内に決まる家賃であれば、予算としての意味を成しませんよね。
これ、賃貸仲介の現場で結構多い現象です。
もし、家主さんがお任せしている仲介業者さんや管理会社さんからご提案があれば、
『何か月後に決まる家賃ですか？』
と聞いてみることで、より具体的なブレない家賃になることでしょう。
【2】募集家賃
実際に募集をした家賃のことです。先程決めた計画家賃が10万円だったとすると、
『この時期は部屋探しも増えるから10万5千円で募集しよう。』
とか、
『ピーク過ぎちゃったから9万円で募集しよう。』
といったように、計画家賃があっても、募集する家賃はその時の事情で違ってくるのです。そこで、契約家賃と募集家賃に違いが出ます。
【3】成約家賃
今では値段交渉がないことはないというくらい当たり前になってきていますね。
結局入居者さんといくらで契約したか？という家賃です。
家賃交渉が入って10万円で募集していた部屋が9万5千円で決まったという場合などは、募集賃料との違いがでてきますね。
【４】実効家賃
空室期間や、入居に際してのおまけ（フリーレントとか言いますね）で、一定期間家賃を免除してあげたりしたもの、あとは、家賃の未回収（滞納なんかがこれに当てはまります）損などがあれば、これを家賃月額に割り戻して計算します。
ＥＧＩなどとも言いますね。例えば、
・家賃10万円で成約
・空室期間2か月
・滞納損2か月
・フリーレント1か月
であれば、
月額家賃10万円×12か月分＝年間家賃120万円
年間家賃120万円－空室20万円－滞納20万円ーフリーレント10万円＝70万円
で、月割りにすると5万8333円となり、これが実効賃料となります。
物件の実質の収益力を表しているという言い方もできますね。
【5】評価家賃
いまその部屋を再募集するとしたらこの金額というように、現時点で退去があって募集したらいくらで決まるという時の家賃です。
引き直し家賃とも言いますね。
私たちは、物件を新しく購入する際や、家主さんから『この物件どう？』と投資物件を品定めするときには、この家賃の引き直しを行います。
特に収益物件の金額を見るときには、きちんと引き直しておかないと、その物件の本当の力を見てもらうことはできません。
ご注意下さい。
家賃10万円で10年前に決まって、そのまま今の入居者さんは住んでいるけれど、10年後、建物が古くなっているから今再募集したら8万円しか取れないという時には、8万円が評価家賃となります。
いかがでしたでしょうか。
家賃と一言でいってもこれだけ種類があります。仲介業者さんや管理業者さんなど皆さんの周りで家賃と言っている方が、どの家賃を指して言っているのか、きちんと確認しておく必要があります。
何せ、家賃設定は家主さんの潜在的な収入がどのくらいあるのかを計測する非常に大切な数字なのですから。
家賃という言葉一つでも、これだけの違いがあるということを知っておいていただくだけで、。
それでは、今回はこれまでにしましょう。また次回です。(^^)
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