皆さん、こんばんは。
名刺にフリガナをつけていなかったで次は絶対につけるぞ！と息巻いている小埜（おの）です。
なかなか1回目に読んでいただける方はいらっしゃいませんよね。

でも、先日、『この漢字の小埜さん2回目～！』とおっしゃっていただいた方がいらっしゃいました。
嬉しかったなぁ～。

この名前、大分県に多いそうなんですが、ホントの所はどうなんでしょうね。
ネットで調べていたら、京都府では10人の小埜さんがいるようなのです。
うちが3人ですから、残り7人いらっしゃるということですよね～。
是非お会いしてみたいものです。

さて、今回は管理会社の選び方の2回目です。
仲介と管理の違いについてお話してみようと思います。

仲介？管理？

では、賃貸業の中でもいくつかパターンがあるということを説明していきたいと思います。
大きく分けて、4つのパターンに分けられます。

①　賃貸仲介のみ
②　賃貸仲介が主で賃貸管理もやっている
③　賃貸管理が主で賃貸仲介もやっている
④　賃貸管理のみ

この中の①賃貸仲介のみというパターンはあんまりないですかね。

「管理やってますか？」と聞くと、大概のところは「やってますよ。」
と答えます。

そうした場合、②の賃貸仲介が主で賃貸管理もやっているパターンになります。
その管理の内容は、賃貸仲介に毛が生えただけの無償管理っぽいケースが多いです。

クレームが来たら対応して、退去があったら立ち合いして。家賃の回収はやりますってパターンでしょうか。
いわば、町の不動産屋さんが管理もやっているといったところです。

もう一つ、②賃貸仲介が主で賃貸管理もやっているというパターンで忘れてはいけないのが、賃貸仲介が主で、非常に強く、後から管理に注力し始めたケースです。

京都では、このパターンの会社さんが非常に強いですね。
仲介力をベースに管理を行っていきますので、客付力があるのですが、場合によっては店舗の力が強く、部屋を店舗主導で押さえたり、ＡＤ（広告料）交渉を強めにいったりします。

大家さんが何を求めているか？で頼むかどうかが変わってくると思います。

管理物件のに空室が出た時にどのように対応するかで結構違いが出てきます。
特に良い物件に空室が出た時は、仲介手数料が稼げるチャンスだ！と思いますよね。
もちろん、時期によって違いはありますが。

収入源が仲介手数料ですから、それが上がる要素があるので、店側とすれば、自社のみで紹介できる物件があって、それが、空いたということであれば歓迎します。
なので、自分の店で決められる場合は、極力他の業者さんに情報を流さないで自社のみの客付けに頼る場合もあるのです。

それでは、③の賃貸管理が主で賃貸仲介もやっているパターンではどうでしょう？
この場合、賃貸仲介は管理の一環として行っていることが多く、退去による空室の発生はあまりしたくありません。

テナント・リテンション（入居者の保持）という言葉をご存知でしょうか？

入居者に長く入ってもらうのが、最大の空室対策と捉えて、退去を防ぐことを考えるのです。なかなかこれを考えながら管理を行える会社さんが少ないのが実情です。
そこまで、対応できずに結局は募集するだけということが多いですね。
ここが、③と④の管理中心、あるいは管理専業の強みと言えるでしょう。
その管理中心でもテナント・リテンションを考えながら対応できる会社は数少ないですが。

でも、とっても大事です。

私たちミライアンスが求めるのは、この出ていかないように入居者の気持ちを考えることなのです。
少しでも長く入ってもらうことを考えれば、管理に心がはいります。
そんな管理をしていきたいなぁと思っています。

あとは、空室が出たその日に他業者に募集を掛ける体制が出来ているかどうか？
条件変更や設備付加があった場合にすぐ変更の連絡を掛けられているのか？

このようなところも、管理が主な会社のバロメーターになります。

まとめ

ということで、管理会社のタイプを見分ける質問は、

★会社の売上の構成比を教えてください
★募集はどのような方法でされますか？

という質問をされてみてはいかがでしょうか。
どっち付かずの会社さんもあると思います。

『家主さんの収益を最大化することこそが、賃貸管理業（プロパティマネジメント業）の目的である』

と思いますが、皆さんはどの管理会社さんを選びますか？