次の一手は目標と目的を明らかにすることから始まる

みなさん、こんばんは。
今日も寒かったですね～。

その中で、電動自転車がついに寿命を迎え、新車になりました。
これで、ウルトラマンのタイマーみたいに事務所に戻らなきゃ！なんてこともなくなります。
そして、電動自転車で横着していたので、自ら漕ぐことで、少しダイエットにも役立つかなと思い、一石二鳥だと喜んでいる小埜（おの）です。

さて、今回は管理会社の勤務の経験から、なんで家主さんの目標や目的をしっかりつかんでおくことが必要か？という話です。

私は、京都がほとんどで、ちょっぴり大阪で働いていました。

家主さんは、ほとんど地主さんと呼ばれる方で、『その土地を守る』『その物件を守る』という意識が非常に高い皆さんでした。

その皆さんの土地は、もともと所有されているので、新しく土地活用でアパートやマンションを建築する場合でも、『その資産を守る』ことに主眼が置かれます。土地にも愛着がめっちゃありますしね。

昔から物件を持っていた家主さんは、自分の経営哲学みたいなものをお持ちの場合が多いですが、その2代目家主さんは、普段ご自身でお仕事をお持ちです。

そうすると、自分で好き好んで始めた賃貸経営ではないので、管理会社には専門家としての立ち位置を求めたりするのです。

実際は、残念ながら専門家として適切なアドバイスができる管理会社さんは少ないのが実情だと思います。
なかなか、今後は生き残ることが難しいのではないか？と思っています。

一方、投資目的で物件を購入される家主さんは、『資産を増やす』目的で購入されていますから、それほど土地に執着があるわけではありません。

また、築年数の経過した物件を購入されたのであれば、数年後に売却を視野に入れているケースが多いです。
この場合は修繕費をできるだけかけずに運営することも選択する必要があります。

少しでも多くのキャッシュフローを得る必要があるのと同時に、なるべく高い値段で売却することができるようにする

これが必要になってきますね。

賃貸管理の現場では、元々家主さんがどのような意向をお持ちなのかを意識して提案する必要があると思いますが、なかなかそこまで踏み込んで1件1件の情報を理解している管理会社さんは少ないように思います。

もし、理解していたとしても、担当者の退職があったりすると、社内の情報が集約されていない、共有できていないので、担当者が代わって急に歯車がかみ合わなくなったなんてこともしばしば見受けられます。

こんなことになると、得てして管理変更など、何かしらの対応を取らないといけなくなります。
こうなると、なかなか修復は難しいですね。

このように、家主さんにも2つのタイプがあるので、（3つという考えもあるかもしれませんが、今回は置いておきますね。）そもそも、物件をどうしていきたいのかを考えるということが特に重要になるわけです。

ここ、ポイントだと思います。

では、次の一手（管理会社からすると提案）はどのように変わってくるでしょうか。

地主さんの場合は、物件自体の収益力を高める必要があるので、できるだけ家賃の下落を少なくして、『物件のチカラ』を上げることを模索します。
家主さん自体も能力を高めるために、運営について学ぶ必要があるかもしれませんね。

投資家さんの場合は、いつ売却予定かを考慮して、それから対策をとります。
短期で売却する場合は、それこそ広告料を上げてでも一時的に客付けをして、売却してしまう必要があるかもしれません。

そのうち、取り壊して新しく物件を建築する場合などは、まずは資金を回収することに注力する必要があります。
そして、取り壊しまでを逆算して、定期借家契約を締結して、入居者さんの居座りリスクを軽減する必要があるかもしれません。

空室対策には、４つのPが大切だとCPM®では教わります。

Price（値段）
Place(立地）
Product(物件自体）
Promotion(販売促進）

そしてもう一つ、

　Partner

これが本当に大事ですよね！
今日はここまでです。
本日もありがとうございました。