『家賃の値下げ』はどんな大家さんにもNGなのか?

みなさん、こんばんは。

『大家さんの右腕』

フィーリングリフォーム

 

空室対策アドバイザー

小埜 正敏 です。

先日、ある家具屋さんに行ってきました。

管理物件のステージングをするためにです。

入り口に入ると、良くモデルルームがありますよね。

結構参考になることが多いので、楽しくて仕方が
ありません。

是非、一度見てみると参考になりますよ!(^^♪

190512_ニトリモデルルーム1.jpg

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さて、今日のお話です。

 

『家賃の値下げ』は最後の手段

その通りですね。

なんでもかんでも家賃下げてばっかりだと、空室での機会損失と
ダブルでやってくるので、痛いことになってしまいます。

では、どんな大家さんでも同じことが言えるのでしょうか?

そのあたりを考えてみましょう。
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空室を発生させないようにしようと思ったら、

適正な賃料であることが大切です。

大家さんは少しでも高く決めたいと思いがちですが、

賃貸の市場には、相場というものがあります。

ですから、その物件だけ特別に高く決まるということ

は基本的にはあり得ません。

190514_基準イラスト.jpg

入居希望者は、いろいろな物件をネットで検索して、
『あっ、この物件お得だな!』と思ったら、見に行く訳
ですから、他の物件と比較してお値打ちだと思うところ
を家賃、それ以外の条件・設備など、いろいろな所
でお得感を演出する必要があるのです。
190514_SALEシルエット.jpg
さて、適正な家賃の設定が必要ということが分かったと
して、どうやったら、適正な家賃設定が可能か?という
ところは、結構奥が深いです。

具体的には、近隣の物件のリサーチ、仲介業者さんへの

ヒアリング、当該物件と近隣物件との比較をして、適正賃料を
設定します。その値段を見て、それより高めに設定するか、
低めに設定するかを検討するわけです。

空室が多くなれば、その設定した賃料を下げる必要がありますし、

新築物件が安めの家賃で供給されてきたら、ますます相場が下がって
行きます。

京都では、この傾向がここ数年良く見られました。

このあたりは避けることはできませんね。

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もし、適正賃料よりもかなり高い家賃設定をしていたとしたら?

この場合は、家賃の値下げもやむを得ないでしょう。
もう一つ、大事な視点があります。
大家さんの仕入れの事情です。
地主系大家さんであれば、土地の値段を投資金額と
考えるかどうかで違ってきます。

建物 1億

土地 1億

の評価だったとして、

年間の収入が1000万円だったとします。

A 土地を手放すつもりがないと考えた場合、

収入1000万円÷建物1億円=10%の表面利回りですが、

B 土地も初期投資に含めるのであれば、

収入1000万円÷(建物1億+土地1億)で5%の表面利回りになります。

Aの考え方であれば、家賃を少し下げても十分大家さんの期待する利回りは

確保できるかもしれませんが、

Bの考え方では下げちゃうと、実質は国債以下なんてこと

もおきるので、それだったら、やらん方がまし!なんて
ことにもなりかねません。
厳密にいうと、自己資本に対してどのくらいのリターンが
あるのか?とか、借入がどのくらいか?という点でお話する必要が
あるのですが、今回はわかりやすくするために表面利回りで
お話しています。
190514_和風農家イラスト.jpg

では、サラリーマン大家さんならどうでしょう?

新築で購入した場合、たいていの場合は物件そのものの

値段よりも高く仕入れています。返済比率DCR(ネット利回り÷年間返済額)
が高いケースが多いので、その場合は単に家賃を値下げしてしまうと
すぐに経営が回らなくなってしまいます。

他の物件を所有して、そちらのキャッシュフローを合わせて計算する

とか、返済比率の高い物件を売却して、全体として安全性を高めるとか
そんな方法を考える必要があるかもしれません。

中古で購入したサラリーマン大家さんはどうでしょうか?

中古ならば、実収入に対して値段が設定されますから、
格安の値段で仕入れている可能性があります。

取れる実収入を現状取れている値段で計算しているのか?
これから取れるであろう値段で引き直しているのか?

これだけで変わってきます。

また、大規模修繕や室内のリフォーム代を

どこまで計算しているのか?
予測しているのか?
でも違ってきます。

もし、このあたりをしっかり検討して、

相場の5%~10%家賃を下げても大丈夫
という共通認識を管理会社や仲介会社と
取れているならば、家賃交渉もしてもらいやすく
なると思うのですが、いかがでしょうか?
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このように、大家さんが抱えている背景、
過去、将来によって戦略は違ってきます。

なので、一律広告料を払いすぎるのはどうかとか、

家賃を下げるのは悪だというのは、ちょっと
偏っているかなぁと思っています。

大家さんの現状把握なくして、将来設計はできません。

くれぐれも一方通行のアドバイスにはご注意下さいね。
このあたりまで考えてアドバイスをしてくれている方
なのかどうかを良く見極めると良いでしょう。
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