皆さん、おはようございます。
ミライアンス小埜です。

さて、今回はリノベーションのメリットについて書いてみようと思います。
あれ、リノベなしって言っているのに、矛盾してるやん！
と思っておられることでしょう。

この真意は、
『何でもかんでもお金を掛けてリノベしたらいいってもんちゃうで！』
ということを言いたいという風にお考え下さい。

そもそも、空室対策は何のためにするのか？

それは、家主さんの目的や目標を達成するためです。
決して空室を埋めるためではありません。
もし、空室を埋めるためにするんでしたら、家賃を下げるだけで望みは達成できるでしょう。

しかし、それでは経営にならないのです。最近、管理会社さんではないところからのリノベーション提案が増えていますよね。
中には、的外れなもの、1クールしかもたないモノもありますので、くれぐれもご注意いただいたほうが良いと思います。

そして、仮に様々なプランを検討した結果、家主さんの目的や目標にリノベーションをすることがマッチするのでしたら、私はためらいもなくリノベーションを提案すると思います。
今の価値の算定は結構感情入れずに厳しくやるので、ケースとしては、リノベ最適はあまり多くはないのではないでしょうか。

では、リノベーションのメリットを見ていきましょう。

Ａ　事業上のメリット

まず、建替えと比較すると、事業に対する投資額が比較的少なく、投資した資金の回収期間が短いことが挙げられます。
因みに、私たちは、このキャッシュでの投資回収期間は5年以内でできれば3年以内に回収できることを大まかな目安にしています。

次に、市場のニーズに合ったリノベーションであれば、新築同等か少し下回る程度の水準で賃料をもらうことが出来ます。
また、空室率もあわせて低くなります。

そうすると、不動産の価値は、ＮＯＩ（粗利）と近隣の適正な利回り（キャップレート）で決まりますので、資産価値の向上が期待できます。
（市場流通性が高まり、高く売れる）

確認申請をして、検査済証を交付された場合などは、まさしくこのパターンが当てはまると思います。

B　施工上のメリット

入居者を空室に入れ、リノベーションが終わったら他の部屋に入ってもらうなど、現状住んでいる入居者を退去させることなく施工することが可能です。
以前、大学の近くの物件をリノベーションした際にこの手法を使いました。
この場合、多少騒音トラブルがあったりしますが、入居者さん側も引っ越しを自分でする必要がない、リノベーション後の部屋に後で住めるなどのメリットもありますから、1室1室話しをしに行くだけの価値はありますよね。

建替えの時は、一旦入居者さんには立ち退きをしてもらわないといけませんが、リノベーション施工であれば、部屋の移動で済みます。
しかも、立退料が不要でできますね。

あとは、建替えと比べると、工事期間が短く、特に、賃料収入が途絶える(減少する）期間が短くて済みます。
他には、再生の後の入居者を決めてからの工事がしやすいという利点もありますね。

Ｃ　税務上のメリット

これもありますね。
新築の建築物は税務上のメリットがきっかけになっていることが多いですね。
でも、リノベーションでのメリットもあるんです。
減価償却の対象額が増えて、所得税の節税効果が高まります。
また、追加投資により相続税の節税効果が高まります。
これもメリットですね。

 

いかがでしたでしょうか。
このように、メリットも多いですが、リノベーションで計算が成り立つというのは、そうすることで事業が成り立つ状態であるということになりますね。
従って、立地が良い場所、あるいは、近隣の競争している物件が努力していないところであれば、リノベーションも成り立ちます。
賃貸物件の立地や市場環境についてのマーケティング調査を行い、実現可能性があるかどうかを見極める必要があります。
元の良さを残してリノベすることが重要になりますね。

そこまで考えて、リノベ可能かどうかを判断している会社さん、いくつありますか？